Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LLM8YN-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m², piętro 4/4
Osowa Góra, Bydgoszcz
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Osowa Góra
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-osowa-gora-6) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-osowa-gora/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7539 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 7964 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 518 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.08.2026 (95 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 8 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7964 zł/m², czyli ok. 518 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 4 | 470 000 zł | 7231 | — |
| Osowa Góra | 65 m² | 3 | 450 000 zł | 6923 | 231 m |
| Wielorybia | 65 m² | 4 | 575 000 zł | 8846 | 322 m |
| Wielorybia | 65,1 m² | — | 438 000 zł | 6728 | 361 m |
| Wielorybia | 68 m² | 4 | 490 000 zł | 7206 | 462 m |
| Osowa Góra | 65 m² | — | 490 000 zł | 7539 | 808 m |
| Kormoranów | 69 m² | 0 | 649 000 zł | 9406 | 923 m |
| Sępia | 76 m² | 2 | 713 000 zł | 9382 | 951 m |
Mediana podobnych — 7539 zł/m²; to mieszkanie — 7231 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 470 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 598 zł/m² z 5642 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.