Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R9LZZL-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 64,5 m²
Wadowicka, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 64,5 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 89 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 009 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 135 zł/m²) za 64,5 m² wychodzi ok. 911 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica Wadowicka: 222 ofert sprzedaży (mediana 17 188 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 135 zł/m², czyli ok. 911 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64,5 m² | — | 1 082 928 zł | 16 800 | — |
| Wadowicka | 72 m² | 5 | 1 202 670 zł | 16 704 | 0 m |
| Wadowicka | 74,7 m² | — | 1 177 343 zł | 15 753 | 0 m |
| Wadowicka | 65 m² | 2 | 1 041 927 zł | 16 030 | 0 m |
| Wadowicka | 64 m² | 6 | 1 082 928 zł | 16 921 | 0 m |
| Wadowicka | 70,4 m² | — | 1 112 952 zł | 15 800 | 0 m |
| Wadowicka | 64,4 m² | — | 1 060 096 zł | 16 461 | 0 m |
| Wadowicka | 65,5 m² | — | 1 127 632 zł | 17 226 | 0 m |
| Wadowicka | 68 m² | 6 | 1 088 620 zł | 16 009 | 0 m |
| Wadowicka | 68,9 m² | — | 1 067 795 zł | 15 500 | 0 m |
| Wadowicka | 65 m² | 6 | 1 127 632 zł | 17 348 | 0 m |
| Wadowicka | 65,7 m² | — | 1 083 390 zł | 16 500 | 0 m |
| Wadowicka | 62,4 m² | — | 1 023 032 zł | 16 400 | 0 m |
| Wadowicka | 65 m² | 4 | 1 070 747 zł | 16 473 | 0 m |
| Wadowicka | 74,7 m² | — | 1 144 899 zł | 15 318 | 0 m |
| Wadowicka | 54 m² | 5 | 1 005 376 zł | 18 618 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 229 zł/m²; to mieszkanie — 16 800 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 082 928 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 082 928 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 105 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.