Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O08FN4-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62,8 m², piętro 1
Melisowa, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62,8 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 430 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 829 zł/m²) za 62,8 m² wychodzi ok. 680 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Ulica Melisowa: 5 ofert sprzedaży (mediana 13 930 zł/m²), 257 transakcji w rejestrze (mediana 10 932 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 283 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 829 zł/m², czyli ok. 680 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62,8 m² | 1 | 659 505 zł | 10 500 | — |
| Bazyliowa | 63 m² | 2 | 784 990 zł | 12 460 | 234 m |
| Bazyliowa | 63,8 m² | — | 784 990 zł | 12 312 | 234 m |
| ul. Kominiarska | 75 m² | — | 1 180 000 zł | 15 733 | 379 m |
| ul. Kominiarska | 75 m² | — | 1 150 000 zł | 15 333 | 428 m |
| Cynamonowa | 72 m² | 0 | 850 000 zł | 11 806 | 496 m |
| Cynamonowa | 50,6 m² | — | 639 000 zł | 12 634 | 496 m |
| Okolice Pełczyńskiej | 70 m² | 1 | 899 000 zł | 12 843 | 551 m |
| Psie Pole | 53,8 m² | 0 | 729 000 zł | 13 543 | 575 m |
| ul. Waniliowa | 54,6 m² | 2 | 839 000 zł | 15 369 | 589 m |
| ul. Waniliowa | 52,2 m² | 1 | 799 000 zł | 15 321 | 589 m |
| Waniliowa | 52 m² | 3 | 669 900 zł | 12 883 | 590 m |
| ul. Korzenna | 52 m² | — | 825 000 zł | 15 865 | 601 m |
| Szałwiowa | 52 m² | 4 | 598 368 zł | 11 507 | 605 m |
| Korzenna | 64 m² | 1 | 749 995 zł | 11 719 | 605 m |
| Szałwiowa | 52 m² | 1 | 597 859 zł | 11 497 | 605 m |
Mediana podobnych — 12 062 zł/m²; to mieszkanie — 10 500 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 659 505 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 671 439 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 980 zł/m² z 16 630 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.