Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TS_9SX-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 63 m², piętro 1/5
Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 63 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-czyzyny/ob) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-czyzyny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 954 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 907 zł/m²) za 63 m² wychodzi ok. 939 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.07.2026 (106 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 63 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1202 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 907 zł/m², czyli ok. 939 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 63 m² | 1 | 827 000 zł | 13 127 | — |
| os. Osiedle Avia | 57 m² | — | 960 000 zł | 16 842 | 0 m |
| Czyżyny | 65 m² | 5 | 1 099 000 zł | 16 908 | 518 m |
| Osiedle 2 Pułku Lotniczego | 62,7 m² | — | 795 000 zł | 12 679 | 538 m |
| Os. 2 Pułku Lotniczego | 63,8 m² | — | 799 000 zł | 12 524 | 538 m |
| ul. Bolesława Orlińskiego | 57 m² | — | 899 000 zł | 15 772 | 540 m |
| Czyżyny | 62 m² | 2 | 795 000 zł | 12 823 | 561 m |
| ul. Bolesława Orlińskiego | 61 m² | — | 1 067 500 zł | 17 500 | 563 m |
| Bolesława Orlińskiego | 56 m² | 0 | 970 000 zł | 17 321 | 629 m |
| Aleja Pokoju | 71,4 m² | 5 | 1 225 000 zł | 17 150 | 754 m |
| Aleja Pokoju | 66 m² | 5 | 1 225 000 zł | 18 561 | 754 m |
| Czyżyny | 63 m² | 3 | 799 000 zł | 12 683 | 779 m |
| Czyżyny | 62 m² | 2 | 800 000 zł | 12 903 | 779 m |
| Orlińskiego | 51 m² | — | 829 960 zł | 16 274 | 820 m |
| Czyżyny | 58 m² | 2 | 770 000 zł | 13 276 | 846 m |
| Czyżyny | 74 m² | 1 | 999 000 zł | 13 500 | 949 m |
Mediana podobnych — 14 528 zł/m²; to mieszkanie — 13 127 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 827 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 827 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 173 zł/m² z 23 607 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.