Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R-KOV9-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62,2 m², piętro 6
Solidarności, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62,2 m²
- Piętro
- 6
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-aleja-solidarno) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-aleja-solidarnosci) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 100 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 682 zł/m²) za 62,2 m² wychodzi ok. 664 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.04.2025 (578 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 64 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Solidarności: 181 ofert sprzedaży (mediana 11 100 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 10 957 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 308 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 682 zł/m², czyli ok. 664 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62,2 m² | 6 | 634 134 zł | 10 200 | — |
| Solidarności | 58,8 m² | 8 | 611 832 zł | 10 400 | 0 m |
| Solidarności | 64,1 m² | — | 627 984 zł | 9800 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 64 m² | 5 | 647 208 zł | 10 113 | 0 m |
| Solidarności | 64,1 m² | 6 | 653 616 zł | 10 200 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 57 m² | 6 | 585 786 zł | 10 277 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 64 m² | 0 | 639 540 zł | 9993 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 57 m² | 7 | 580 043 zł | 10 176 | 0 m |
| Solidarności | 53,9 m² | — | 739 000 zł | 13 700 | 0 m |
| Solidarności | 64,6 m² | — | 639 540 zł | 9900 | 0 m |
| Aleja Solidarności | 57 m² | 3 | 574 300 zł | 10 075 | 0 m |
| Solidarności | 57,4 m² | — | 580 043 zł | 10 100 | 0 m |
| Solidarności | 64,1 m² | 4 | 640 800 zł | 10 000 | 0 m |
| al. Solidarności | 55 m² | — | 697 000 zł | 12 673 | 0 m |
| Solidarności | 57,4 m² | — | 585 786 zł | 10 200 | 0 m |
| Solidarności | 62,2 m² | 8 | 646 568 zł | 10 400 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 000 zł/m²; to mieszkanie — 10 200 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 634 134 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 634 134 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 634 134 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 634 134 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 64 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.