Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-V4WRJZ-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 62 m², piętro 2/10
Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 62 m²
- Piętro
- 2 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-os-2-pulku) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-os-2-pu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 960 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 776 zł/m²) za 62 m² wychodzi ok. 978 000 zł — oferta jest o 19% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.09.2026 (46 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 96 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 62 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 63 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 776 zł/m², czyli ok. 978 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 62 m² | 2 | 795 000 zł | 12 823 | — |
| Czyżyny | 62 m² | 2 | 800 000 zł | 12 903 | 0 m |
| Czyżyny | 63 m² | 3 | 799 000 zł | 12 683 | 0 m |
| Czyżyny | 65 m² | 5 | 1 099 000 zł | 16 908 | 264 m |
| Bolesława Orlińskiego | 56 m² | 0 | 970 000 zł | 17 321 | 299 m |
| ul. Bolesława Orlińskiego | 50 m² | — | 900 000 zł | 18 000 | 359 m |
| Osiedle 2 Pułku Lotniczego | 63,8 m² | — | 799 000 zł | 12 524 | 379 m |
| Osiedle 2 Pułku Lotniczego | 62,7 m² | — | 795 000 zł | 12 679 | 379 m |
| ul. Bolesława Orlińskiego | 61 m² | — | 1 067 500 zł | 17 500 | 386 m |
| Czyżyny | 74 m² | 1 | 999 000 zł | 13 500 | 397 m |
| ul. Bolesława Orlińskiego | 57 m² | — | 899 000 zł | 15 772 | 427 m |
| Park Czyżyny | 63,2 m² | — | 827 000 zł | 13 081 | 444 m |
| Bolesława Orlińskiego | 54 m² | 4 | 904 960 zł | 16 759 | 499 m |
| Bolesława Orlińskiego | 53 m² | 3 | 882 740 zł | 16 656 | 567 m |
| Bieńczyce | 63 m² | 0 | 800 000 zł | 12 698 | 746 m |
| os. Osiedle Avia | 57 m² | — | 960 000 zł | 16 842 | 779 m |
Mediana podobnych — 12 683 zł/m²; to mieszkanie — 12 823 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 795 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 795 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 180 zł/m² z 22 809 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 96 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.