Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WPV75G-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 61 m², piętro 1/2
Cechowa, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-cechowa/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-cechow) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 37% wyższa od mediany 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 581 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 606 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 952 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (44 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 7Ulica CECHOWA: 26 ofert sprzedaży (mediana 12 054 zł/m²), 40 transakcji w rejestrze (mediana 13 584 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 606 zł/m², czyli ok. 952 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 1 | 1 049 000 zł | 17 197 | — |
| Cechowa | 49 m² | 0 | 734 942 zł | 14 999 | 0 m |
| Cechowa | 49,3 m² | — | 734 719 zł | 14 900 | 0 m |
| Cechowa | 57 m² | 0 | 827 541 zł | 14 518 | 0 m |
| Cechowa | 49,5 m² | — | 732 600 zł | 14 800 | 0 m |
| Cechowa | 49,3 m² | 0 | 838 000 zł | 16 984 | 381 m |
| Marii i Bolesława Wysłouchów | 56 m² | 2 | 980 000 zł | 17 500 | 480 m |
| Stojałowskiego | 62,5 m² | — | 750 000 zł | 12 000 | 547 m |
| Stojałowskiego | 61,4 m² | — | 730 000 zł | 11 889 | 547 m |
| Stanisława Stojałowskiego | 62 m² | 2 | 750 000 zł | 12 097 | 547 m |
| Stojałowskiego | 50 m² | — | 838 000 zł | 16 760 | 547 m |
| Stojałowskiego | 59,5 m² | — | 649 000 zł | 10 908 | 547 m |
| Stanisława Stojałowskiego | 61 m² | 4 | 730 000 zł | 11 967 | 547 m |
| ul. por. Halszki | 62 m² | — | 300 000 zł | 4839 | 566 m |
| ul. por. Halszki | 60 m² | — | 280 000 zł | 4667 | 566 m |
| Porucznika Jerzego Halszki | 61 m² | 4 | 889 000 zł | 14 574 | 566 m |
Mediana podobnych — 12 581 zł/m²; to mieszkanie — 17 197 zł/m² (+37%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 049 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 049 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 049 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.