Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZPFZDO-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60,7 m², parter
Aleja Architektów, Nowe Żerniki, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60,7 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Nowe Żerniki
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/wroclaw/wuwa-vita/wuw-a1-00-08/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 200 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 565 zł/m²) za 60,7 m² wychodzi ok. 763 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Architektów: 322 ofert sprzedaży (mediana 13 349 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 13 721 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 565 zł/m², czyli ok. 763 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60,7 m² | 0 | 767 918 zł | 12 649 | — |
| Aleja Architektów | 64,4 m² | 2 | 798 527 zł | 12 400 | 0 m |
| Aleja Architektów | 60,1 m² | 2 | 733 445 zł | 12 200 | 0 m |
| Aleja Architektów | 59,4 m² | 1 | 712 913 zł | 12 000 | 0 m |
| Aleja Architektów | 60,1 m² | 2 | 745 457 zł | 12 400 | 0 m |
| Aleja Architektów | 60,1 m² | 2 | 745 209 zł | 12 400 | 0 m |
| Aleja Architektów | 60,1 m² | 2 | 730 215 zł | 12 150 | 0 m |
| Aleja Architektów | 60,1 m² | 2 | 733 201 zł | 12 200 | 0 m |
| Aleja Architektów | 50,1 m² | 2 | 671 854 zł | 13 400 | 0 m |
| Aleja Architektów | 50,1 m² | 3 | 681 872 zł | 13 599 | 0 m |
| Aleja Architektów | 50,1 m² | 1 | 661 836 zł | 13 200 | 0 m |
| Aleja Architektów | 49,9 m² | 2 | 655 609 zł | 13 149 | 0 m |
| Aleja Architektów | 57,9 m² | 1 | 694 313 zł | 12 000 | 0 m |
| Aleja Architektów | 60 m² | 2 | 761 983 zł | 12 700 | 0 m |
| Aleja Architektów | 63,6 m² | 0 | 749 944 zł | 11 799 | 0 m |
| Aleja Architektów | 50,4 m² | 2 | 675 338 zł | 13 400 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 350 zł/m²; to mieszkanie — 12 649 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 767 918 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 980 zł/m² z 16 630 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 12 093 zł/m²; II kw. 2025 — 12 614 zł/m²; III kw. 2025 — 12 621 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 526 zł/m²; I kw. 2026 — 12 642 zł/m²; II kw. 2026 — 13 049 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.