Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MBR-TB-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m², piętro 8/10
Walerego Sławka, Podgórze Duchackie, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Piętro
- 8 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze Duchackie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-duchac) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-duchackie) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,przy-lesie/2672)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 69 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 500 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 813 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 1 069 000 zł — oferta jest o 28% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.02.2026 (280 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica WALEREGO SŁAWKA: 83 ofert sprzedaży (mediana 17 300 zł/m²), 45 transakcji w rejestrze (mediana 15 734 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 141 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 813 zł/m², czyli ok. 1 069 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | 8 | 765 900 zł | 12 765 | — |
| Walerego Sławka | 59 m² | 4 | 888 000 zł | 15 051 | 0 m |
| Walerego Sławka | 57 m² | 4 | 1 129 000 zł | 19 807 | 0 m |
| ul. Walerego Sławka 7 | 61 m² | 4 | 913 604 zł | 14 977 | 0 m |
| Sławka | 58 m² | — | 1 199 000 zł | 20 672 | 0 m |
| Sławka | 58 m² | — | 1 089 000 zł | 18 776 | 0 m |
| Sławka | 57,8 m² | — | 913 556 zł | 15 800 | 0 m |
| Walerego Sławka | 57,7 m² | 6 | 999 000 zł | 17 305 | 0 m |
| Sławka | 57,7 m² | — | 1 129 000 zł | 19 560 | 0 m |
| Sławka | 56 m² | — | 1 059 000 zł | 18 911 | 0 m |
| Sławka | 57,7 m² | — | 969 000 zł | 16 797 | 0 m |
| Sławka | 56,6 m² | — | 978 315 zł | 17 300 | 0 m |
| Walerego Sławka | 58 m² | 7 | 1 189 000 zł | 20 500 | 0 m |
| Sławka | 57,7 m² | — | 1 089 000 zł | 18 864 | 0 m |
| Walerego Sławka | 57 m² | 6 | 969 000 zł | 17 000 | 0 m |
| Walerego Sławka | 57 m² | 4 | 1 089 000 zł | 19 105 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 797 zł/m²; to mieszkanie — 12 765 zł/m² (−24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 765 900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 765 900 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 765 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.