Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-G_CU6I-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59,6 m²
Piekarnicza, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/2699772)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 143 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 920 zł/m²) za 59,6 m² wychodzi ok. 889 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 46 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Piekarnicza: 50 ofert sprzedaży (mediana 16 110 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 13 852 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 183 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 920 zł/m², czyli ok. 889 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59,6 m² | — | 870 000 zł | 14 597 | — |
| ul. Piekarnicza | 67 m² | — | 920 000 zł | 13 731 | 0 m |
| Piekarnicza | 54 m² | 0 | 930 580 zł | 17 233 | 0 m |
| Piekarnicza | 54 m² | 0 | 879 382 zł | 16 285 | 79 m |
| ul. Stanisława Lema | 53,7 m² | 10 | 1 029 000 zł | 19 180 | 88 m |
| Lema | 56 m² | 5 | 925 000 zł | 16 518 | 95 m |
| Stanisława Lema | 54 m² | 8 | 949 000 zł | 17 574 | 148 m |
| Lema | 69,5 m² | 15 | 1 099 000 zł | 15 820 | 148 m |
| Lema | 57,3 m² | — | 949 000 zł | 16 576 | 148 m |
| ul. Stanisława Lema | 65,7 m² | 3 | 979 000 zł | 14 901 | 169 m |
| Stanisława Lema | 65 m² | 3 | 979 000 zł | 15 062 | 169 m |
| ul. Piekarnicza | 64 m² | 3 | 899 000 zł | 14 047 | 178 m |
| ul. prof. Stefana Hausbrandta | 67,5 m² | 3 | 999 000 zł | 14 809 | 257 m |
| Hausbrandta | 67,7 m² | — | 1 275 000 zł | 18 839 | 269 m |
| ul. Myśliwska | 70,4 m² | 3 | 969 000 zł | 13 756 | 363 m |
| ul. Myśliwska | 67,5 m² | 0 | 960 000 zł | 14 222 | 363 m |
Mediana podobnych — 16 285 zł/m²; to mieszkanie — 14 597 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 870 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 502 zł/m² z 10 679 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 46 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.