Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-URMPIF-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m², parter
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki/ob/4896159) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-60m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 027 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 526 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 932 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 526 zł/m², czyli ok. 932 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | 0 | 860 000 zł | 14 333 | — |
| Dębniki | 59 m² | 4 | 965 000 zł | 16 356 | 97 m |
| Komandosów | 48 m² | 4 | 750 000 zł | 15 625 | 148 m |
| Komandosów | 60 m² | — | 930 000 zł | 15 500 | 155 m |
| Komandosów | 60 m² | 2 | 889 000 zł | 14 817 | 155 m |
| Dębniki | 63 m² | 3 | 950 000 zł | 15 079 | 212 m |
| Dworska | 48 m² | — | 723 000 zł | 15 063 | 219 m |
| Słomiana | 58 m² | — | 829 000 zł | 14 293 | 242 m |
| Mieszczańska | 54 m² | 3 | 995 000 zł | 18 426 | 245 m |
| Mieszczańska | 63,4 m² | — | 950 000 zł | 14 975 | 252 m |
| Słomiana | 70 m² | 3 | 1 190 000 zł | 17 000 | 266 m |
| Komandosów | 64,9 m² | 0 | 929 000 zł | 14 314 | 293 m |
| Barska | 72 m² | 1 | 1 370 000 zł | 19 028 | 348 m |
| Kapelanka | 57 m² | 1 | 950 000 zł | 16 667 | 369 m |
| Marii Konopnickiej | 72 m² | 4 | 1 656 192 zł | 23 003 | 391 m |
| Marii Konopnickiej | 55 m² | 3 | 1 161 720 zł | 21 122 | 391 m |
Mediana podobnych — 18 383 zł/m²; to mieszkanie — 14 333 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 860 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 860 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 222 zł/m² z 22 210 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.