Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SYT90X-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m², piętro 2/11
Szwederowo, Bydgoszcz
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Piętro
- 2 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szwederowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo-6) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9294 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 30.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 55 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | 2 | 439 000 zł | 7317 | — |
| Tadeusza Czackiego | 48,6 m² | 4 | 485 000 zł | 9979 | 213 m |
| Szwederowo | 53 m² | 3 | 435 000 zł | 8208 | 226 m |
| Czackiego | 60,6 m² | — | 439 000 zł | 7244 | 251 m |
| Czackiego | 60,6 m² | — | 435 000 zł | 7178 | 251 m |
| Teofila Gackowskiego | 60 m² | 4 | 499 000 zł | 8317 | 310 m |
| Szwederowo | 64 m² | 2 | 595 000 zł | 9297 | 324 m |
| Bohdana Zaleskiego | 53 m² | 1 | 430 000 zł | 8113 | 405 m |
| Górzyskowo | 68 m² | 3 | 629 000 zł | 9250 | 503 m |
| Szwederowo | 53 m² | 10 | 439 000 zł | 8283 | 604 m |
| Brzozowa | 54,2 m² | — | 619 000 zł | 11 421 | 718 m |
| ul. Wojciecha Gersona | 66 m² | — | 799 000 zł | 12 106 | 757 m |
| Konopnickiej | 56 m² | — | 499 000 zł | 8911 | 761 m |
| Orla | 64 m² | 4 | 815 000 zł | 12 734 | 771 m |
| Górzyskowo | 70,6 m² | 2 | 656 000 zł | 9294 | 781 m |
| Szwederowo | 52 m² | 3 | 415 000 zł | 7981 | 785 m |
Mediana podobnych — 10 744 zł/m²; to mieszkanie — 7317 zł/m² (−32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Morizon | dodane | 439 000 zł |
| 30.10.2026 | Gratka | dodane | 439 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 598 zł/m² z 5642 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.