Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GKUXYI-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 7/8
Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 7 z 8
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka/ob/483)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 151 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9215 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 544 000 zł — oferta jest o 45% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.07.2026 (115 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 7 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9215 zł/m², czyli ok. 544 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 7 | 790 638 zł | 13 401 | — |
| Białołęka | 54 m² | 5 | 731 903 zł | 13 554 | 0 m |
| Białołęka | 51 m² | 1 | 665 000 zł | 13 039 | 0 m |
| Konik Polny | 64 m² | 0 | 742 785 zł | 11 606 | 0 m |
| Konik Polny | 65 m² | 0 | 699 999 zł | 10 769 | 0 m |
| Białołęka | 59 m² | 1 | 787 924 zł | 13 355 | 0 m |
| ul. Marywilska | 50 m² | — | 1 500 000 zł | 30 000 | 0 m |
| Białołęka | 59 m² | — | 750 000 zł | 12 712 | 567 m |
| Białołęka | 67 m² | — | 850 000 zł | 12 687 | 589 m |
| Marywilska | 59 m² | 1 | 1 140 000 zł | 19 322 | 1,1 km |
| Marywilska | 59 m² | 1 | 1 120 000 zł | 18 983 | 1,1 km |
| Marywilska | 52 m² | 2 | 899 000 zł | 17 289 | 1,1 km |
| Marywilska | 61 m² | — | 1 150 000 zł | 18 853 | 1,1 km |
| Marywilska | 59 m² | 5 | 925 000 zł | 15 678 | 1,2 km |
| ul. Marywilska | 65 m² | 1 | 929 000 zł | 14 292 | 1,2 km |
| Marywilska | 53,6 m² | — | 900 000 zł | 16 807 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 14 681 zł/m²; to mieszkanie — 13 401 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 790 638 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 276 zł/m² z 27 750 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.