Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JB__OC-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 3
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-dziek) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-dziekons)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 362 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 434 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 1 324 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (34 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 22 434 zł/m², czyli ok. 1 324 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 3 | 1 333 317 zł | 22 599 | — |
| Mokotów | 59 m² | 2 | 1 324 896 zł | 22 456 | 0 m |
| Mokotów | 63 m² | 2 | 1 402 908 zł | 22 268 | 0 m |
| Mokotów | 58 m² | 2 | 1 301 808 zł | 22 445 | 0 m |
| Mokotów | 58 m² | 1 | 1 282 600 zł | 22 114 | 0 m |
| Mokotów | 59 m² | 2 | 1 321 359 zł | 22 396 | 0 m |
| Mokotów | 59 m² | 5 | 1 356 828 zł | 22 997 | 0 m |
| Mokotów | 58 m² | 1 | 1 290 080 zł | 22 243 | 0 m |
| Mokotów | 60 m² | 1 | 1 323 960 zł | 22 066 | 0 m |
| Mokotów | 53 m² | 0 | 1 185 223 zł | 22 363 | 0 m |
| Mokotów | 67 m² | 1 | 1 472 779 zł | 21 982 | 0 m |
| Mokotów | 57 m² | 1 | 1 265 440 zł | 22 201 | 0 m |
| Mokotów | 63 m² | 1 | 1 390 212 zł | 22 067 | 0 m |
| Mokotów | 65 m² | 1 | 1 418 963 zł | 21 830 | 0 m |
| Mokotów | 59 m² | 1 | 1 303 500 zł | 22 093 | 0 m |
| Mokotów | 67 m² | 0 | 1 466 269 zł | 21 885 | 0 m |
Mediana podobnych — 22 093 zł/m²; to mieszkanie — 22 599 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 333 317 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 333 317 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 289 zł/m² z 27 296 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.