Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IBJRL--20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 2/7
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-59m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 141 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 797 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 854 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 1 112 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.11.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 854 zł/m², czyli ok. 1 112 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 2 | 1 125 117 zł | 19 070 | — |
| Mokotów | 59 m² | 7 | 1 168 014 zł | 19 797 | 0 m |
| ul. Jana III Sobieskiego | 60 m² | 4 | 1 100 000 zł | 18 333 | 67 m |
| ul. Mangalia | 60 m² | — | 1 249 000 zł | 20 817 | 184 m |
| Pory | 57 m² | 5 | 1 200 000 zł | 21 053 | 240 m |
| Aleja Generała Władysława Sikorskiego | 60 m² | 5 | 1 380 000 zł | 23 000 | 273 m |
| Urle | 59 m² | 4 | 799 500 zł | 13 551 | 299 m |
| Urle | 49 m² | 3 | 750 000 zł | 15 306 | 308 m |
| Jaszowiecka | 51,8 m² | — | 725 000 zł | 13 996 | 490 m |
| Jana III Sobieskiego | 61 m² | 2 | 1 099 999 zł | 18 033 | 528 m |
| Chrystiana Piotra Aignera | 59 m² | 5 | 1 356 828 zł | 22 997 | 535 m |
| ul. Spalska | 49 m² | — | 789 000 zł | 16 102 | 581 m |
| Jana Piekałkiewicza | 64 m² | 1 | 949 000 zł | 14 828 | 589 m |
| Pory | 69 m² | 5 | 1 554 300 zł | 22 526 | 601 m |
| Józefa Piusa Dziekońskiego | 59 m² | 2 | 1 321 359 zł | 22 396 | 617 m |
| Mokotów | 53 m² | 1 | 700 000 zł | 13 208 | 623 m |
Mediana podobnych — 22 067 zł/m²; to mieszkanie — 19 070 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 1 125 117 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 206 zł/m² z 27 488 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.