Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T5K2_R-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 2
Stępkarska, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-ste) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-stepka)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 50 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.04.2026 (224 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 43 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 8Ulica Stępkarska: 370 ofert sprzedaży (mediana 23 218 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 23 653 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 141 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 834 zł/m², czyli ok. 993 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 2 | 1 149 000 zł | 19 475 | — |
| Stępkarska | 57 m² | — | 1 267 000 zł | 22 240 | 0 m |
| Stępkarska | 59 m² | 5 | 1 355 000 zł | 22 966 | 0 m |
| Stępkarska | 60 m² | 1 | 1 216 520 zł | 20 275 | 0 m |
| Stępkarska | 64,4 m² | — | 1 342 000 zł | 20 842 | 0 m |
| Stępkarska | 55,2 m² | — | 1 129 500 zł | 20 458 | 0 m |
| Stępkarska | 59 m² | 3 | 1 278 000 zł | 21 661 | 0 m |
| Stępkarska | 57 m² | 1 | 1 224 000 zł | 21 474 | 0 m |
| Stępkarska | 59 m² | 1 | 1 232 000 zł | 20 881 | 0 m |
| Stępkarska | 64 m² | 1 | 1 346 000 zł | 21 031 | 0 m |
| Stępkarska | 64 m² | 3 | 1 342 000 zł | 20 969 | 0 m |
| Stępkarska | 59 m² | 4 | 1 318 000 zł | 22 339 | 0 m |
| Stępkarska | 56 m² | 4 | 1 267 000 zł | 22 625 | 0 m |
| Stępkarska | 64 m² | 4 | 1 385 000 zł | 21 641 | 0 m |
| Stępkarska | 64,4 m² | — | 1 385 000 zł | 21 510 | 0 m |
| Stępkarska | 58,8 m² | — | 1 207 000 zł | 20 534 | 0 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 4.11.2026 | Morizon | zdjęte | — |
| 4.11.2026 | Gratka | zdjęte | — |
| 5.11.2026 | Gratka | wróciło | — |
| 5.11.2026 | Morizon | wróciło | — |
| 7.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 7.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 511 zł/m² z 10 808 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 43 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.