Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CPLGOM-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 2/4
Pękowicka, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,przy-lesie/2708) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-peko) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-p)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 750 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 559 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 859 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Nieruchomości-online, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica PĘKOWICKA: 230 ofert sprzedaży (mediana 15 681 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 15 917 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 95 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 559 zł/m², czyli ok. 859 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 2 | 951 040 zł | 16 119 | — |
| Pękowicka | 51 m² | 1 | 957 606 zł | 18 777 | 0 m |
| Pękowicka | 51,4 m² | — | 748 675 zł | 14 560 | 0 m |
| Pękowicka | 60 m² | 3 | 854 970 zł | 14 250 | 0 m |
| Pękowicka | 53,4 m² | — | 759 917 zł | 14 220 | 0 m |
| Pękowicka | 51 m² | 1 | 953 619 zł | 18 698 | 0 m |
| Pękowicka | 51,4 m² | — | 955 844 zł | 18 589 | 0 m |
| Pękowicka | 53,2 m² | — | 744 375 zł | 13 982 | 0 m |
| Pękowicka | 52 m² | — | 734 442 zł | 14 124 | 0 m |
| Pękowicka | 51,5 m² | — | 953 619 zł | 18 513 | 0 m |
| Pękowicka | 55 m² | — | 770 426 zł | 14 008 | 0 m |
| Pękowicka | 53,2 m² | — | 763 462 zł | 14 340 | 0 m |
| Pękowicka | 60 m² | 2 | 899 000 zł | 14 983 | 0 m |
| Pękowicka | 50,8 m² | — | 663 201 zł | 13 050 | 0 m |
| Pękowicka | 52 m² | — | 971 594 zł | 18 703 | 0 m |
| Pękowicka | 53,5 m² | — | 758 000 zł | 14 168 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 560 zł/m²; to mieszkanie — 16 119 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 951 040 zł |
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 951 040 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 951 040 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.