Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WU5U2B-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59,4 m², piętro 1
ul. Lipska, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59,4 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-jeziorem/27041) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-lipska-59m2-)
/media/esti/platformamieszk/115891166-b82655a6.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 125 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 615 zł/m²) za 59,4 m² wychodzi ok. 928 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (32 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica LIPSKA: 27 ofert sprzedaży (mediana 17 027 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 14 910 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 187 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 615 zł/m², czyli ok. 928 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59,4 m² | 1 | 838 308 zł | 14 113 | — |
| Przewóz | 48 m² | 3 | 749 000 zł | 15 604 | 175 m |
| ul. Przewóz | 59,4 m² | 3 | 880 000 zł | 14 815 | 175 m |
| ul. Przewóz | 58,5 m² | 1 | 896 000 zł | 15 306 | 175 m |
| ul. Przewóz | 58,4 m² | 1 | 838 000 zł | 14 349 | 175 m |
| Podgórze | 58,5 m² | 3 | 896 500 zł | 15 314 | 175 m |
| ul. Przewóz | 58,5 m² | 4 | 989 000 zł | 16 894 | 175 m |
| Lipska | 59 m² | 1 | 838 308 zł | 14 209 | 186 m |
| Podgórze | 58,5 m² | 0 | 857 600 zł | 14 662 | 260 m |
| Przewóz | 55 m² | 4 | 1 119 000 zł | 20 346 | 307 m |
| Przewóz | 59,8 m² | — | 844 000 zł | 14 123 | 307 m |
| Przewóz | 59 m² | 1 | 844 300 zł | 14 310 | 307 m |
| Przewóz | 58,4 m² | — | 899 000 zł | 15 394 | 307 m |
| Przewóz | 56 m² | 1 | 895 000 zł | 15 982 | 307 m |
| Przewóz | 58,5 m² | — | 866 500 zł | 14 802 | 307 m |
| Przewóz | 58 m² | 0 | 857 600 zł | 14 786 | 307 m |
Mediana podobnych — 15 500 zł/m²; to mieszkanie — 14 113 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 838 308 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 838 308 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.