Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_EYXRI-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58,7 m², piętro 2
Lea, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58,7 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-juliusza) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-juliu) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 32% wyższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 583 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 568 zł/m²) za 58,7 m² wychodzi ok. 913 000 zł — oferta jest o 32% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.01.2026 (298 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 162 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 568 zł/m², czyli ok. 913 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58,7 m² | 2 | 1 202 530 zł | 20 500 | — |
| Juliusza Lea | 70 m² | 3 | 1 199 000 zł | 17 129 | 7 m |
| Juliusza Lea | 58 m² | 1 | 1 120 000 zł | 19 310 | 7 m |
| Juliusza Lea | 58 m² | 6 | 755 000 zł | 13 017 | 7 m |
| Juliusza Lea | 53 m² | 5 | 774 188 zł | 14 607 | 7 m |
| Na Błonie | 55 m² | 3 | 735 000 zł | 13 364 | 68 m |
| Ojcowska | 57,9 m² | 2 | 930 000 zł | 16 068 | 68 m |
| Krowodrza | 68,7 m² | 4 | 885 927 zł | 12 901 | 68 m |
| Nowowiejska | 60,2 m² | — | 949 000 zł | 15 764 | 118 m |
| Królewska | 57 m² | 1 | 1 030 000 zł | 18 070 | 146 m |
| Chocimska | 67 m² | 1 | 1 547 000 zł | 23 090 | 223 m |
| Chocimska | 67,4 m² | — | 1 547 000 zł | 22 959 | 223 m |
| Aleja Kijowska | 63 m² | 1 | 1 360 242 zł | 21 591 | 279 m |
| Aleja Kijowska | 56,4 m² | — | 1 257 664 zł | 22 299 | 279 m |
| Aleja Kijowska | 59,7 m² | — | 850 000 zł | 14 236 | 279 m |
| Aleja Kijowska | 63,3 m² | — | 1 360 242 zł | 21 499 | 279 m |
Mediana podobnych — 21 499 zł/m²; to mieszkanie — 20 500 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 202 530 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 202 530 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 202 530 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.