Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AUHHI6-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 1/8
Piotrowice-Ochojec, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 1 z 8
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piotrowice-Ochojec
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-piotrowice-oc) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-piotrowice-ochoj)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9551 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7269 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 429 000 zł — oferta jest o 59% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (29 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 89 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 43 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7269 zł/m², czyli ok. 429 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 1 | 683 000 zł | 11 576 | — |
| Generała Zygmunta Waltera Jankego | 52 m² | 4 | 479 000 zł | 9212 | 133 m |
| Piotrowice-Ochojec | 51 m² | 4 | 299 000 zł | 5863 | 138 m |
| Szewska | 63,4 m² | 4 | 480 000 zł | 7570 | 207 m |
| Targowa | 62,6 m² | — | 415 000 zł | 6629 | 320 m |
| Piotrowice | 61 m² | — | 520 000 zł | 8525 | 411 m |
| Jaworowa | 64 m² | 1 | 449 000 zł | 7016 | 427 m |
| Poprzeczna | 60 m² | 0 | 419 000 zł | 6983 | 474 m |
| Wojska Polskiego | 68 m² | 1 | 788 325 zł | 11 593 | 491 m |
| Wojska Polskiego | 68 m² | 2 | 815 745 zł | 11 996 | 491 m |
| Wojska Polskiego | 68 m² | 0 | 836 310 zł | 12 299 | 491 m |
| Wojska Polskiego | 65 m² | 3 | 794 970 zł | 12 230 | 491 m |
| Wojska Polskiego | 61 m² | 3 | 742 456 zł | 12 171 | 491 m |
| Wojska Polskiego | 60 m² | 3 | 742 456 zł | 12 374 | 491 m |
| Wojska Polskiego | 68 m² | 0 | 760 905 zł | 11 190 | 491 m |
| ul. gen. Zygmunta Waltera Jankego | 60 m² | 0 | 640 500 zł | 10 675 | 522 m |
Mediana podobnych — 9688 zł/m²; to mieszkanie — 11 576 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 683 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 683 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5796 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 89 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.