Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-C7FTOB-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57,7 m², piętro 1
Piaskowa, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57,7 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bronowice-piaskowa) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bronowice-piask) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 92 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 056 zł/m²) za 57,7 m² wychodzi ok. 926 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.02.2026 (265 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3150 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica PIASKOWA: 11 ofert sprzedaży (mediana 18 447 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 19 163 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 135 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 056 zł/m², czyli ok. 926 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57,7 m² | 1 | 899 964 zł | 15 600 | — |
| Stelmachów | 57 m² | 2 | 899 964 zł | 15 789 | 0 m |
| Piaskowa | 67,7 m² | 2 | 1 036 422 zł | 15 300 | 0 m |
| Stelmachów | 67 m² | 0 | 1 049 970 zł | 15 671 | 0 m |
| Stelmachów | 57 m² | 1 | 1 036 422 zł | 18 183 | 0 m |
| Stelmachów | 59 m² | 1 | 915 705 zł | 15 520 | 0 m |
| Stelmachów | 53 m² | 2 | 831 792 zł | 15 694 | 0 m |
| Piaskowa | 62 m² | 2 | 954 567 zł | 15 396 | 88 m |
| Piaskowa | 59,9 m² | 1 | 915 705 zł | 15 300 | 182 m |
| Bronowice | 54 m² | 3 | 899 000 zł | 16 648 | 189 m |
| ul. Chełmońskiego | 57 m² | 3 | 899 000 zł | 15 772 | 189 m |
| Stelmachów | 62,6 m² | — | 925 740 zł | 14 800 | 227 m |
| Stelmachów | 56 m² | 0 | 910 631 zł | 16 261 | 227 m |
| Stelmachów | 53,3 m² | — | 831 792 zł | 15 600 | 227 m |
| ul. Stelmachów | 52 m² | — | 950 400 zł | 18 277 | 227 m |
| Stelmachów | 55 m² | 1 | 970 000 zł | 17 636 | 227 m |
Mediana podobnych — 15 474 zł/m²; to mieszkanie — 15 600 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 899 964 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 899 964 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 899 964 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 899 964 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.