Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QJSXPG-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58 m², piętro 1/4
Panewnicka, Ligota, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ligota
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-ligota-panewn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-ligota-panewnick) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-w-zabu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 586 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9100 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 528 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.05.2026 (179 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2580 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Panewnicka: 18 ofert sprzedaży (mediana 9199 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 8163 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 18 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9100 zł/m², czyli ok. 528 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | 1 | 599 000 zł | 10 328 | — |
| ul. Panewnicka | 55 m² | — | 450 000 zł | 8182 | 0 m |
| Ligota-Panewnicka | 61,4 m² | — | 549 500 zł | 8950 | 0 m |
| ul. Panewnicka | 50 m² | 1 | 470 000 zł | 9400 | 92 m |
| Panewnicka | 58 m² | — | 429 000 zł | 7397 | 106 m |
| Panewnicka | 50 m² | 1 | 450 000 zł | 8998 | 206 m |
| Bałtycka | 62 m² | — | 700 000 zł | 11 285 | 526 m |
| ul. Bałtycka | 55 m² | — | 650 000 zł | 11 818 | 526 m |
| ul. Bałtycka | 55 m² | 2 | 649 000 zł | 11 800 | 674 m |
| Krucza | 62,5 m² | — | 579 000 zł | 9268 | 1,3 km |
| Krucza | 62 m² | 0 | 579 000 zł | 9339 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 9339 zł/m²; to mieszkanie — 10 328 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5787 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.