Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MUKNPS-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58 m², piętro 5/10
Pułkownika Francesco Nullo, Grzegórzki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Piętro
- 5 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grzegórzki
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grzegorzki-pulkown) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grzegorzki-pulk) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 560 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 213 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 940 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −3% (było 1 290 000 zł), 1.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 8Ulica PŁK. FRANCESCO NULLO: 16 ofert sprzedaży (mediana 17 633 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 15 135 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 219 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 213 zł/m², czyli ok. 940 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | 5 | 1 249 000 zł | 21 535 | — |
| Pułkownika Francesco Nullo | 59 m² | 2 | 1 356 000 zł | 22 983 | 0 m |
| Fabryczna | 55 m² | 0 | 899 000 zł | 16 346 | 353 m |
| Fabryczna | 54 m² | 0 | 899 000 zł | 16 648 | 353 m |
| Fabryczna | 68 m² | — | 1 559 000 zł | 22 927 | 353 m |
| Fabryczna | 67 m² | 1 | 1 390 000 zł | 20 746 | 353 m |
| Cystersów | 58,4 m² | 2 | 985 101 zł | 16 857 | 358 m |
| Cystersów | 65 m² | 5 | 1 199 000 zł | 18 446 | 358 m |
| Cystersów | 59 m² | 5 | 1 290 000 zł | 21 864 | 358 m |
| Szafera | 60,5 m² | 5 | 849 000 zł | 14 033 | 369 m |
| Stefana Bobrowskiego | 64 m² | 4 | 720 000 zł | 11 250 | 439 m |
| ul. Mogilska | 56,9 m² | 1 | 1 246 110 zł | 21 900 | 449 m |
| Mogilska | 65,2 m² | 1 | 839 000 zł | 12 876 | 464 m |
| ul. Zaleskiego | 47,3 m² | 0 | 750 000 zł | 15 853 | 473 m |
| Grzegórzecka | 51 m² | 5 | 1 624 455 zł | 31 852 | 587 m |
| Grzegórzecka | 56 m² | 3 | 1 760 571 zł | 31 439 | 587 m |
Mediana podobnych — 26 469 zł/m²; to mieszkanie — 21 535 zł/m² (−19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 290 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 290 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 290 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 290 000 zł |
| 31.10.2026 | Domiporta | zmiana ceny | 1 249 000 zł |
| 1.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 1 249 000 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 1 249 000 zł |
| 1.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 1 249 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 173 zł/m² z 23 607 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.