Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RUMDVB-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57,7 m²
Buska, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57,7 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 399 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 959 zł/m²) za 57,7 m² wychodzi ok. 632 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Buska: 8 ofert sprzedaży (mediana 11 330 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 88 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 959 zł/m², czyli ok. 632 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57,7 m² | — | 650 000 zł | 11 265 | — |
| Buska | 57,7 m² | — | 649 500 zł | 11 257 | 0 m |
| Buska | 61 m² | 6 | 650 000 zł | 10 656 | 0 m |
| okolice ul. Sztabowej | 57,7 m² | 10 | 645 000 zł | 11 179 | 54 m |
| Buska | 57 m² | 8 | 650 000 zł | 11 404 | 70 m |
| ul. Buska | 57 m² | 2 | 649 500 zł | 11 395 | 92 m |
| ul. Stopnicka | 50 m² | — | 569 000 zł | 11 380 | 115 m |
| Okolice ul. Sztabowej | 48 m² | 1 | 550 000 zł | 11 458 | 140 m |
| Stopnicka | 53 m² | 2 | 748 000 zł | 14 113 | 142 m |
| Mielecka | 48,9 m² | — | 549 000 zł | 11 236 | 175 m |
| Bernarda Pretficza | 65,3 m² | 4 | 1 099 000 zł | 16 827 | 337 m |
| Hallera | 54 m² | — | 790 000 zł | 14 630 | 380 m |
| ul. Krucza | 64 m² | — | 650 000 zł | 10 156 | 415 m |
| OKOLICE UL.WRÓBLEJ | 65 m² | 4 | 649 999 zł | 10 000 | 448 m |
| Sztabowa | 48,4 m² | 4 | 519 000 zł | 10 730 | 496 m |
| Oficerska | 62 m² | — | 629 000 zł | 10 145 | 504 m |
Mediana podobnych — 11 574 zł/m²; to mieszkanie — 11 265 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 966 zł/m² z 16 505 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.