Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YRM4RR-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m², piętro 3/3
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2016
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4918) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-57m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 942 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 817 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 731 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (40 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −7% (było 749 000 zł), 6.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 116 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 817 zł/m², czyli ok. 731 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 3 | 699 000 zł | 12 263 | — |
| Jodłowicka | 63 m² | 4 | 895 000 zł | 14 206 | 49 m |
| ul. Jodłowicka | 59 m² | — | 799 000 zł | 13 542 | 51 m |
| Jodłowicka | 55 m² | 1 | 656 788 zł | 11 942 | 51 m |
| Jodłowicka | 55 m² | 4 | 653 838 zł | 11 888 | 51 m |
| ul. Jodłowicka | 57 m² | — | 780 000 zł | 13 684 | 51 m |
| Jodłowicka | 60 m² | 0 | 785 500 zł | 13 092 | 51 m |
| Jodłowicka | 58 m² | 0 | 790 000 zł | 13 621 | 51 m |
| Jodłowicka | 61,9 m² | — | 879 000 zł | 14 207 | 51 m |
| Jodłowicka | 61,5 m² | — | 800 000 zł | 13 015 | 51 m |
| Lubomierska | 63 m² | 1 | 765 000 zł | 12 143 | 140 m |
| Jodłowicka | 61 m² | 3 | 686 979 zł | 11 262 | 160 m |
| Jodłowicka | 63 m² | 1 | 676 026 zł | 10 731 | 160 m |
| Jodłowicka | 58 m² | 1 | 674 888 zł | 11 636 | 160 m |
| Jodłowicka | 63 m² | 4 | 688 662 zł | 10 931 | 160 m |
| Jodłowicka | 58 m² | 4 | 674 306 zł | 11 626 | 160 m |
Mediana podobnych — 11 942 zł/m²; to mieszkanie — 12 263 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 749 000 zł |
| 6.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 699 000 zł |
| 7.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 982 zł/m² z 16 532 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.