Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JINEVB-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m², piętro 4/11
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 4 z 11
- Rok budowy
- 1977
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 84 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 119 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 780 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 728 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.09.2026 (43 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 68 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 780 zł/m², czyli ok. 728 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 4 | 679 000 zł | 11 912 | — |
| Wallenroda | 54,3 m² | — | 700 000 zł | 12 891 | 71 m |
| Konrada Wallenroda | 54 m² | 10 | 700 000 zł | 12 963 | 76 m |
| Republiki Korczakowskiej | 53 m² | 4 | 859 000 zł | 16 208 | 159 m |
| Bieżanów-Prokocim | 56 m² | 9 | 850 000 zł | 15 179 | 162 m |
| Republiki Korczakowskiej | 58 m² | 1 | 818 928 zł | 14 119 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 63 m² | 9 | 947 044 zł | 15 032 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 67 m² | 7 | 981 940 zł | 14 656 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 58 m² | 2 | 1 016 400 zł | 17 524 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 63 m² | 3 | 909 909 zł | 14 443 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 63 m² | 8 | 941 576 zł | 14 946 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 63 m² | 4 | 915 264 zł | 14 528 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 63 m² | 6 | 928 268 zł | 14 734 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 63 m² | 7 | 934 332 zł | 14 831 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 63 m² | 5 | 921 620 zł | 14 629 | 169 m |
| Republiki Korczakowskiej | 64 m² | 6 | 961 408 zł | 15 022 | 169 m |
Mediana podobnych — 14 195 zł/m²; to mieszkanie — 11 912 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 679 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 679 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 679 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 105 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.