Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TH7IVT-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m², piętro 2/7
Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny/ob/4949966) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-56m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 582 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 402 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 863 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.08.2026 (74 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 386 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 402 zł/m², czyli ok. 863 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 2 | 707 000 zł | 12 625 | — |
| Czyżyny | 65 m² | 2 | 775 000 zł | 11 923 | 0 m |
| Czyżyny | 56 m² | 2 | 750 000 zł | 13 393 | 0 m |
| Czyżyny | 56 m² | 2 | 709 000 zł | 12 661 | 0 m |
| Czyżyny | 65 m² | 2 | 772 000 zł | 11 877 | 0 m |
| Czyżyny | 57 m² | 2 | 735 000 zł | 12 895 | 0 m |
| Czyżyny | 51 m² | 2 | 687 000 zł | 13 471 | 0 m |
| Czyżyny | 65 m² | 2 | 779 000 zł | 11 985 | 0 m |
| Czyżyny | 65 m² | 2 | 750 000 zł | 11 539 | 0 m |
| Centralna | 61,4 m² | — | 697 928 zł | 11 365 | 128 m |
| Centralna | 54 m² | 2 | 853 611 zł | 15 808 | 197 m |
| Centralna | 53 m² | 2 | 804 902 zł | 15 187 | 197 m |
| Centralna | 59 m² | 2 | 783 513 zł | 13 280 | 197 m |
| Centralna | 54 m² | 2 | 765 100 zł | 14 169 | 197 m |
| Centralna | 51 m² | 1 | 773 700 zł | 15 171 | 197 m |
| Centralna | 60 m² | 5 | 829 261 zł | 13 821 | 197 m |
Mediana podobnych — 15 015 zł/m²; to mieszkanie — 12 625 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 707 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 707 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 707 000 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 707 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 176 zł/m² z 22 849 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.