Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XCZ0AB-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m², piętro 2/7
Brynów-Osiedle Zgrzebnioka, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2023
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Brynów-Osiedle Zgrzebnioka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-brynow-osiedl) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-brynow-osiedle-z)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 496 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 645 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 708 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 88 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 230 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 645 zł/m², czyli ok. 708 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 2 | 779 000 zł | 13 911 | — |
| Ceglana | 67,1 m² | 0 | 685 090 zł | 10 212 | 119 m |
| ul. Ceglana | 57 m² | — | 677 000 zł | 11 877 | 119 m |
| Ceglana | 61,5 m² | 0 | 660 756 zł | 10 749 | 133 m |
| Ceglana | 56,5 m² | 0 | 661 147 zł | 11 700 | 133 m |
| Ceglana | 56,9 m² | 3 | 711 245 zł | 12 500 | 133 m |
| Ceglana | 55,1 m² | 0 | 644 533 zł | 11 700 | 133 m |
| Ceglana | 62,6 m² | 0 | 713 146 zł | 11 399 | 133 m |
| Ceglana | 55,5 m² | 1 | 655 080 zł | 11 799 | 133 m |
| Ceglana | 52,8 m² | 0 | 636 096 zł | 12 050 | 133 m |
| Ceglana | 57,5 m² | 4 | 724 207 zł | 12 599 | 133 m |
| Ceglana | 62,9 m² | 2 | 701 776 zł | 11 150 | 133 m |
| Ceglana | 55,9 m² | 2 | 693 627 zł | 12 400 | 133 m |
| Ceglana | 58,6 m² | 1 | 673 891 zł | 11 500 | 133 m |
| Ceglana | 56,6 m² | 2 | 701 563 zł | 12 400 | 133 m |
| Ceglana | 52,8 m² | 2 | 628 766 zł | 11 899 | 133 m |
Mediana podobnych — 11 450 zł/m²; to mieszkanie — 13 911 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 29.10.2026 | Morizon | dodane | 779 000 zł |
| 29.10.2026 | Gratka | dodane | 779 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 759 zł/m² z 5801 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 88 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.