Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZRBY9P-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55 m², piętro 1/4
Sarbinowska, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-kuzniki-ul-sarbinowska-3-po) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-sarbinowska-55) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-sarbinowska/ob/49)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 63 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 123 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 112 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 666 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.09.2026 (49 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Sarbinowska: 2 ofert sprzedaży (mediana 10 108 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 112 zł/m², czyli ok. 666 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | 1 | 570 000 zł | 10 364 | — |
| Hermanowska | 51,1 m² | — | 599 000 zł | 11 734 | 528 m |
| ul. Hermanowska | 50 m² | — | 799 000 zł | 15 980 | 528 m |
| Ludwika Idzikowskiego | 57 m² | 2 | 940 000 zł | 16 491 | 854 m |
| Idzikowskiego | 61,6 m² | — | 650 000 zł | 10 552 | 1 km |
| Lotnicza | 63 m² | 2 | 726 000 zł | 11 524 | 1,1 km |
| Papiernicza | 59 m² | 2 | 630 000 zł | 10 678 | 1,1 km |
| Okolice Szęcińskiej | 54,3 m² | 6 | 745 000 zł | 13 733 | 1,2 km |
| Papiernicza | 62,8 m² | 7 | 699 900 zł | 11 145 | 1,2 km |
| Papiernicza | 60 m² | 2 | 609 999 zł | 10 167 | 1,2 km |
| Papiernicza | 61,8 m² | 2 | 620 000 zł | 10 032 | 1,2 km |
| bulwar Ikara | 62 m² | 6 | 655 000 zł | 10 565 | 1,2 km |
| Rogowska | 65 m² | — | 600 000 zł | 9231 | 1,2 km |
| Bystrzycka | 54 m² | — | 590 000 zł | 10 926 | 1,2 km |
| Bystrzycka | 53,7 m² | — | 629 000 zł | 11 713 | 1,2 km |
| Zemska | 60,5 m² | — | 695 000 zł | 11 488 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 11 150 zł/m²; to mieszkanie — 10 364 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 570 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 570 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 570 000 zł |
| 9.11.2026 | Morizon | dodane | 570 000 zł |
| 9.11.2026 | Gratka | dodane | 570 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 970 zł/m² z 16 681 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.