Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CMDUNB-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55 m², piętro 2
ul. Rydlówka, Wawel, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wawel
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-wawel-ul-rydlowka-3-pokojowe) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-rydlowka-55m2-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-rydlowka/ob/496801) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/271235)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 455 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 903 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 985 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 102 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3450 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica RYDLÓWKA: 246 ofert sprzedaży (mediana 22 020 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 17 671 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 469 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 903 zł/m², czyli ok. 985 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | 2 | 1 095 000 zł | 19 909 | — |
| Aleja generała Jana Skrzyneckiego | 63 m² | 1 | 1 139 302 zł | 18 084 | 114 m |
| Dębniki | 63 m² | 1 | 1 012 512 zł | 16 072 | 221 m |
| Rzemieślnicza | 64 m² | 2 | 1 161 297 zł | 18 145 | 223 m |
| Rzemieślnicza | 65 m² | 2 | 1 158 772 zł | 17 827 | 223 m |
| Rzemieślnicza | 61 m² | 1 | 1 106 415 zł | 18 138 | 223 m |
| Rzemieślnicza 22-24 | 61,8 m² | — | 1 145 869 zł | 18 548 | 223 m |
| Rzemieślnicza | 60 m² | 5 | 1 184 535 zł | 19 742 | 223 m |
| Rzemieślnicza | 64 m² | 6 | 1 315 618 zł | 20 557 | 223 m |
| Rzemieślnicza 22-24 | 60,7 m² | — | 1 288 033 zł | 21 206 | 223 m |
| Rzemieślnicza | 64 m² | 4 | 1 228 044 zł | 19 188 | 223 m |
| Rzemieślnicza | 64 m² | 1 | 1 151 238 zł | 17 988 | 223 m |
| Rzemieślnicza 22-24 | 63,9 m² | — | 1 139 302 zł | 17 841 | 223 m |
| Rzemieślnicza 22-24 | 63,9 m² | — | 1 154 472 zł | 18 078 | 223 m |
| Rzemieślnicza | 63 m² | 6 | 1 296 317 zł | 20 577 | 223 m |
| Rzemieślnicza | 64 m² | 5 | 1 257 521 zł | 19 649 | 223 m |
Mediana podobnych — 18 785 zł/m²; to mieszkanie — 19 909 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Adresowo | dodane | 1 095 000 zł |
| 13.11.2026 | Morizon | dodane | 1 095 000 zł |
| 13.11.2026 | Gratka | dodane | 1 095 000 zł |
| 14.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 095 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 995 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 102 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.