Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1DKIXJ-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54,8 m²
Daleka, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54,8 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 197 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 616 zł/m²) za 54,8 m² wychodzi ok. 637 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.11.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 43 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2980 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Daleka: 64 ofert sprzedaży (mediana 13 500 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 605 zł/m² z 8663 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 120 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 616 zł/m², czyli ok. 637 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54,8 m² | — | 697 880 zł | 12 735 | — |
| Daleka | 45,2 m² | — | 537 880 zł | 11 900 | 0 m |
| Daleka | 58,5 m² | — | 748 800 zł | 12 800 | 0 m |
| Daleka | 54,8 m² | — | 717 880 zł | 13 100 | 0 m |
| Daleka | 45 m² | 0 | 619 650 zł | 13 770 | 0 m |
| Daleka | 45 m² | 2 | 657 060 zł | 14 601 | 0 m |
| Daleka | 61,2 m² | — | 795 600 zł | 13 000 | 0 m |
| Daleka | 45 m² | 1 | 601 160 zł | 13 359 | 0 m |
| Daleka | 46 m² | 3 | 659 230 zł | 14 331 | 0 m |
| Daleka | 58 m² | 0 | 748 800 zł | 12 910 | 0 m |
| Daleka | 46 m² | 1 | 640 790 zł | 13 930 | 0 m |
| Daleka | 54,8 m² | — | 739 800 zł | 13 500 | 0 m |
| Daleka | 46 m² | 1 | 613 130 zł | 13 329 | 0 m |
| Daleka | 61,2 m² | — | 826 200 zł | 13 500 | 0 m |
| Daleka | 45 m² | 0 | 582 500 zł | 12 944 | 0 m |
| Daleka | 61 m² | 2 | 929 910 zł | 15 244 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 500 zł/m²; to mieszkanie — 12 735 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Domiporta | dodane | 697 880 zł |
| 3.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 697 880 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 605 zł/m² (8663 transakcje); połowa transakcji między 10 086 zł/m² a 13 480 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 873 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 793 zł/m² z 6950 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 43 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 090 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 533 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.