Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SOH0OF-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54 m², piętro 4/5
Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- 4 z 5
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-bp-piotra-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-bp-piot) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 104 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 256 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 907 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 805 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1202 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 907 zł/m², czyli ok. 805 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 4 | 778 302 zł | 14 413 | — |
| Sołtysowska | 56 m² | 3 | 794 780 zł | 14 193 | 211 m |
| Tomickiego | 59,5 m² | — | 790 685 zł | 13 300 | 217 m |
| Tomickiego | 51,8 m² | — | 735 418 zł | 14 200 | 217 m |
| Czyżyny | 60 m² | 3 | 839 316 zł | 13 989 | 282 m |
| Sołtysowska | 56 m² | 1 | 780 252 zł | 13 933 | 405 m |
| Sołtysowska | 51 m² | 1 | 735 418 zł | 14 420 | 407 m |
| ul. Sołtysowska | 53,3 m² | 0 | 859 345 zł | 16 114 | 457 m |
| ul. Sołtysowska | 53,1 m² | 0 | 1 088 291 zł | 20 499 | 457 m |
| Sołtysowska | 51,8 m² | — | 745 776 zł | 14 400 | 527 m |
| Sołtysowska | 56,5 m² | — | 780 252 zł | 13 800 | 527 m |
| Sołtysowska | 50,8 m² | — | 980 000 zł | 19 307 | 527 m |
| Sołtysowska | 57 m² | 1 | 902 022 zł | 15 825 | 527 m |
| Sołtysowska | 43,8 m² | — | 698 000 zł | 15 954 | 527 m |
| Sołtysowska | 56,8 m² | — | 794 780 zł | 14 000 | 527 m |
| Sołtysowska | 61 m² | — | 998 000 zł | 16 361 | 527 m |
Mediana podobnych — 15 108 zł/m²; to mieszkanie — 14 413 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 778 302 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 778 302 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 778 302 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.