Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ASGIO2-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54 m², parter
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2020
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-54m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 851 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 315 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 773 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.10.2026 (40 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 80 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 315 zł/m², czyli ok. 773 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 0 | 865 000 zł | 16 019 | — |
| Obozowa | 54,6 m² | — | 865 000 zł | 15 851 | 0 m |
| ul. Obozowa | 54,1 m² | 4 | 820 841 zł | 15 173 | 245 m |
| Obozowa | 49 m² | 4 | 754 984 zł | 15 408 | 304 m |
| Obozowa | 58 m² | 1 | 797 572 zł | 13 751 | 304 m |
| Obozowa | 55 m² | 7 | 842 877 zł | 15 325 | 304 m |
| Obozowa | 47 m² | 2 | 734 916 zł | 15 637 | 304 m |
| Obozowa | 52 m² | 5 | 769 128 zł | 14 791 | 304 m |
| Obozowa | 47 m² | 2 | 746 221 zł | 15 877 | 304 m |
| Obozowa | 50 m² | 5 | 775 557 zł | 15 511 | 304 m |
| Obozowa | 49 m² | 2 | 717 736 zł | 14 648 | 304 m |
| Obozowa | 49 m² | 1 | 712 820 zł | 14 547 | 304 m |
| Obozowa | 49 m² | 3 | 745 050 zł | 15 205 | 304 m |
| Obozowa | 52 m² | 4 | 763 860 zł | 14 690 | 304 m |
| Obozowa | 48 m² | 0 | 759 720 zł | 15 828 | 304 m |
| Obozowa | 48 m² | 3 | 780 000 zł | 16 250 | 304 m |
Mediana podobnych — 15 143 zł/m²; to mieszkanie — 16 019 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 865 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.