Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BOFRTO-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53,8 m²
Herbsta, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 61 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 940 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 134 zł/m²) za 53,8 m² wychodzi ok. 599 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Lothara Herbsta: 218 ofert sprzedaży (mediana 13 608 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 12 811 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 52 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 134 zł/m², czyli ok. 599 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53,8 m² | — | 699 000 zł | 12 990 | — |
| Lothara Herbsta | 51 m² | 4 | 729 000 zł | 14 294 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 51 m² | 5 | 734 000 zł | 14 392 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 51 m² | 1 | 659 000 zł | 12 922 | 0 m |
| Herbsta | 59,2 m² | 0 | 849 000 zł | 14 344 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 61 m² | 1 | 789 000 zł | 12 934 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 4 | 768 000 zł | 14 491 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 63 m² | 1 | 759 000 zł | 12 048 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 2 | 699 000 zł | 13 189 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 1 | 748 450 zł | 14 122 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 5 | 778 810 zł | 14 695 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 63 m² | 2 | 832 865 zł | 13 220 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 61 m² | 0 | 814 000 zł | 13 344 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 48 m² | 2 | 750 000 zł | 15 625 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 53 m² | 4 | 768 900 zł | 14 508 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 64 m² | 0 | 849 000 zł | 13 266 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 336 zł/m²; to mieszkanie — 12 990 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.