Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RKYDIR-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 54 m², parter
Szwederowo, Bydgoszcz
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szwederowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo-p) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo-przy)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 78 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 735 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 16.10.2026 (23 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 48 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 0 | 607 600 zł | 11 252 | — |
| Szwederowo | 56 m² | 2 | 617 921 zł | 11 034 | 0 m |
| Szwederowo | 56 m² | 0 | 636 160 zł | 11 360 | 0 m |
| Szwederowo | 55 m² | 0 | 631 105 zł | 11 475 | 0 m |
| Szwederowo | 54 m² | 1 | 590 760 zł | 10 940 | 0 m |
| Szwederowo | 54 m² | 0 | 618 110 zł | 11 447 | 0 m |
| Szwederowo | 56 m² | 1 | 601 661 zł | 10 744 | 0 m |
| Szwederowo | 54 m² | 2 | 601 700 zł | 11 143 | 0 m |
| Szwederowo | 55 m² | 1 | 574 431 zł | 10 444 | 0 m |
| Szwederowo | 56 m² | 1 | 606 155 zł | 10 824 | 0 m |
| Szwederowo | 55 m² | 1 | 601 884 zł | 10 943 | 0 m |
| Przyłęcka | 55,9 m² | 0 | 631 105 zł | 11 300 | 1 m |
| Przyłęcka | 55,8 m² | 2 | 574 534 zł | 10 300 | 1 m |
| Przyłęcka | 56 m² | 0 | 576 697 zł | 10 300 | 1 m |
| Przyłęcka | 56,7 m² | 1 | 606 155 zł | 10 700 | 1 m |
| Przyłęcka | 55,7 m² | 1 | 601 884 zł | 10 800 | 1 m |
Mediana podobnych — 10 700 zł/m²; to mieszkanie — 11 252 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 607 600 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 607 600 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 623 zł/m² z 5661 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 48 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.