Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R4VMHU-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 53 m², piętro 2/9
Grzegórzecka, Grzegórzki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- 2 z 9
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Grzegórzki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grzegorzki-grzegor) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grzegorzki-grze)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (29 060 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 600 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 880 000 zł — oferta jest o 88% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.04.2026 (214 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,8% rocznie brutto.
- 7Ulica GRZEGÓRZECKA: 217 ofert sprzedaży (mediana 29 376 zł/m²), 117 transakcji w rejestrze (mediana 21 066 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 298 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 600 zł/m², czyli ok. 880 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 2 | 1 655 764 zł | 31 241 | — |
| Grzegórzecka | 53 m² | 0 | 1 629 556 zł | 30 746 | 0 m |
| Grzegórzecka | 55 m² | 3 | 1 739 734 zł | 31 632 | 0 m |
| Grzegórzecka | 62 m² | — | 1 260 000 zł | 20 323 | 0 m |
| Grzegórzecka | 55 m² | 1 | 1 724 495 zł | 31 355 | 0 m |
| Grzegórzecka | 50 m² | 0 | 1 538 991 zł | 30 780 | 0 m |
| Grzegórzecka | 50 m² | 1 | 1 559 043 zł | 31 181 | 0 m |
| Grzegórzecka | 55 m² | 0 | 1 702 315 zł | 30 951 | 0 m |
| Grzegórzecka | 61 m² | 8 | 1 759 392 zł | 28 843 | 0 m |
| Grzegórzecka | 56 m² | 2 | 1 760 571 zł | 31 439 | 0 m |
| Grzegórzecka | 59 m² | 4 | 1 872 675 zł | 31 740 | 0 m |
| Grzegórzecka | 55 m² | 4 | 1 762 110 zł | 32 038 | 0 m |
| Grzegórzecka | 51 m² | 4 | 1 624 455 zł | 31 852 | 0 m |
| Grzegórzecka | 61 m² | 6 | 1 753 132 zł | 28 740 | 0 m |
| Grzegórzecka | 61 m² | 7 | 1 777 824 zł | 29 145 | 0 m |
| Grzegórzecka | 57,5 m² | — | 1 210 000 zł | 21 044 | 0 m |
Mediana podobnych — 20 873 zł/m²; to mieszkanie — 31 241 zł/m² (+50%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 655 764 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 655 764 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.