Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QDQL9N-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 52 m², piętro 3/3
Waniliowa, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2010
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-waniliowa-52m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-waniliowa/ob/4965) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuch) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-ul-waniliowa-3-pokojowe-o4z)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 180 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 068 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 628 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.11.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online, Adresowo), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Waniliowa: 98 ofert sprzedaży (mediana 11 781 zł/m²), 34 transakcje w rejestrze (mediana 12 119 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 309 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 068 zł/m², czyli ok. 628 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 3 | 669 900 zł | 12 883 | — |
| ul. Waniliowa | 54,6 m² | 2 | 839 000 zł | 15 369 | 1 m |
| ul. Waniliowa | 52,2 m² | 1 | 799 000 zł | 15 321 | 1 m |
| Psie Pole | 53,8 m² | 0 | 729 000 zł | 13 543 | 22 m |
| Szałwiowa | 55 m² | 2 | 839 000 zł | 15 255 | 151 m |
| Szałwiowa | 52 m² | 3 | 602 010 zł | 11 577 | 160 m |
| Szałwiowa | 52 m² | 1 | 597 859 zł | 11 497 | 160 m |
| Szałwiowa | 52 m² | 4 | 598 368 zł | 11 507 | 160 m |
| Szałwiowa | 52 m² | 1 | 591 790 zł | 11 381 | 160 m |
| ul. Korzenna | 52 m² | — | 825 000 zł | 15 865 | 322 m |
| Bakaliowa | 50 m² | 1 | 601 188 zł | 12 024 | 342 m |
| Kaparowa | 56 m² | 3 | 648 600 zł | 11 582 | 357 m |
| Kaparowa | 61,3 m² | — | 699 000 zł | 11 409 | 357 m |
| Kaparowa | 62 m² | 2 | 718 750 zł | 11 593 | 357 m |
| Kaparowa | 61 m² | 3 | 735 777 zł | 12 062 | 357 m |
| Kaparowa | 61 m² | 1 | 711 045 zł | 11 657 | 357 m |
Mediana podobnych — 11 885 zł/m²; to mieszkanie — 12 883 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 11.11.2026 | Morizon | dodane | 669 900 zł |
| 11.11.2026 | Gratka | dodane | 669 900 zł |
| 11.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 669 900 zł |
| 11.11.2026 | Adresowo | dodane | 669 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 973 zł/m² z 16 826 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.