Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TVSSZE-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51,8 m²
Owocowa, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 136 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 620 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6991 zł/m²) za 51,8 m² wychodzi ok. 362 000 zł — oferta jest o 54% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 100 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Owocowa: 250 ofert sprzedaży (mediana 11 259 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 142 transakcje w 24 miesiące) mediana to 6991 zł/m², czyli ok. 362 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51,8 m² | — | 559 224 zł | 10 800 | — |
| Owocowa | 49 m² | 2 | 553 871 zł | 11 304 | 0 m |
| Owocowa | 50 m² | — | 540 000 zł | 10 800 | 0 m |
| Owocowa | 52 m² | 1 | 575 410 zł | 11 066 | 0 m |
| Owocowa | 49,6 m² | — | 553 870 zł | 11 160 | 0 m |
| Owocowa | 49,9 m² | — | 513 461 zł | 10 296 | 0 m |
| Owocowa | 51 m² | 4 | 571 651 zł | 11 209 | 0 m |
| Owocowa | 51,3 m² | — | 534 545 zł | 10 420 | 0 m |
| Owocowa | 52,3 m² | — | 569 132 zł | 10 880 | 0 m |
| Owocowa | 53 m² | 9 | 576 516 zł | 10 878 | 0 m |
| Owocowa | 49,9 m² | — | 514 433 zł | 10 316 | 0 m |
| Owocowa | 51 m² | 1 | 569 580 zł | 11 168 | 0 m |
| Owocowa | 51,3 m² | — | 557 600 zł | 10 880 | 0 m |
| Owocowa | 51,9 m² | — | 564 454 zł | 10 880 | 0 m |
| Owocowa | 49,6 m² | — | 541 959 zł | 10 920 | 0 m |
| Owocowa | 52,2 m² | — | 573 595 zł | 10 980 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 054 zł/m²; to mieszkanie — 10 800 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 559 224 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 776 zł/m² z 5803 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 100 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.