Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A2AGHA-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51 m², parter
Na Stoku, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Na Stoku
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-na-stoku-51m2-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-na-stoku/ob/487136)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9118 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7775 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 397 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.08.2026 (83 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 64 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 38 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7775 zł/m², czyli ok. 397 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 0 | 465 030 zł | 9118 | — |
| Na Stoku | 57 m² | — | 569 000 zł | 9983 | 28 m |
| Na Stoku | 47,7 m² | — | 449 900 zł | 9424 | 28 m |
| Jana Nowaka-Jeziorańskiego | 60 m² | 4 | 400 000 zł | 6667 | 54 m |
| Osiedle Na Stoku | 59 m² | 4 | 509 000 zł | 8627 | 105 m |
| Orląt Lwowskich | 58 m² | 0 | 464 994 zł | 8017 | 193 m |
| ul. marsz. Józefa Piłsudskiego | 57 m² | — | 410 000 zł | 7193 | 219 m |
| os. Na Stoku 28 | 61 m² | 1 | 597 000 zł | 9787 | 240 m |
| ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego | 59 m² | — | 489 000 zł | 8288 | 347 m |
| ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego | 60 m² | — | 385 000 zł | 6417 | 347 m |
| Na Stoku | 58,1 m² | 3 | 439 000 zł | 7553 | 408 m |
| Osiedle Świętokrzyskie | 56,7 m² | 3 | 535 000 zł | 9444 | 450 m |
| Na Stoku | 51 m² | 0 | 464 773 zł | 9113 | 452 m |
| gen. Władysława Sikorskiego | 59,7 m² | — | 640 000 zł | 10 720 | 483 m |
| Osiedle Świętokrzyskie | 48 m² | 2 | 497 000 zł | 10 354 | 527 m |
| marsz. Józefa Piłsudskiego | 60 m² | 4 | 349 500 zł | 5830 | 532 m |
Mediana podobnych — 8390 zł/m²; to mieszkanie — 9118 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 465 030 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 465 030 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 204 zł/m² z 2118 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 64 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.