Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LHEEPA-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 51 m², piętro 4/4
Piotrowice-Ochojec, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piotrowice-Ochojec
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-piotrowice-oc) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-piotrowice-ochoj)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 41% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9982 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7269 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 371 000 zł — oferta jest o 19% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.11.2026 (4 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 10% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 43 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7269 zł/m², czyli ok. 371 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 4 | 299 000 zł | 5863 | — |
| Generała Zygmunta Waltera Jankego | 52 m² | 4 | 479 000 zł | 9212 | 14 m |
| Piotrowice-Ochojec | 59 m² | 1 | 683 000 zł | 11 576 | 138 m |
| Poprzeczna | 60 m² | 0 | 419 000 zł | 6983 | 347 m |
| Radockiego | 56 m² | — | 470 000 zł | 8393 | 460 m |
| Wojska Polskiego | 60 m² | 3 | 742 456 zł | 12 374 | 614 m |
| Wojska Polskiego | 61 m² | 3 | 742 456 zł | 12 171 | 614 m |
| Armii Krajowej | 45,2 m² | — | 314 000 zł | 6947 | 624 m |
| ul. gen. Zygmunta Waltera Jankego | 60 m² | 0 | 640 500 zł | 10 675 | 659 m |
| Wojska Polskiego | 61 m² | 3 | 687 232 zł | 11 266 | 774 m |
| Zadole | 55 m² | 0 | 549 000 zł | 9982 | 1 km |
| ul. Żurawia | 48 m² | — | 465 000 zł | 9688 | 1,1 km |
| Zadole | 55 m² | 8 | 430 000 zł | 7818 | 1,1 km |
| Bażantów | 49,5 m² | — | 589 000 zł | 11 889 | 1,1 km |
| Żurawia | 55,2 m² | 3 | 349 000 zł | 6323 | 1,1 km |
| Gdańska | 56 m² | 5 | 445 000 zł | 7946 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 9982 zł/m²; to mieszkanie — 5863 zł/m² (−41%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Morizon | dodane | 299 000 zł |
| 6.11.2026 | Gratka | dodane | 299 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 800 zł/m² z 5731 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.