Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PPMXKE-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 50 m², piętro 2/4
Centrum, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1963
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-centrum-50m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-centrum/ob/4739) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bialystok-50m2-trzypok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% niższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 776 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 827 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 641 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.05.2026 (183 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9895 zł/m² z 4267 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 422 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 827 zł/m², czyli ok. 641 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 2 | 575 000 zł | 11 500 | — |
| Kijowska | 58,2 m² | — | 999 000 zł | 17 165 | 149 m |
| Grochowa | 51 m² | — | 599 995 zł | 11 765 | 165 m |
| Grochowa | 55 m² | 2 | 458 990 zł | 8345 | 170 m |
| ul. Grochowa | 53 m² | — | 595 000 zł | 11 226 | 198 m |
| ul. Oskara Sosnowskiego | 48,3 m² | 6 | 797 000 zł | 16 505 | 277 m |
| Centrum | 55 m² | 0 | 555 000 zł | 10 091 | 289 m |
| Piaski | 52 m² | 7 | 500 000 zł | 9615 | 314 m |
| Lipowa | 54 m² | 2 | 639 000 zł | 11 833 | 324 m |
| Centrum | 56 m² | 2 | 549 000 zł | 9804 | 327 m |
| Stołeczna | 53,1 m² | — | 448 000 zł | 8437 | 344 m |
| ul. Czarna | 52 m² | — | 700 000 zł | 13 462 | 382 m |
| Sukienna | 54 m² | 0 | 745 000 zł | 13 796 | 394 m |
| Czarna | 55 m² | 0 | 750 000 zł | 13 636 | 395 m |
| ul. Czarna | 58 m² | — | 830 000 zł | 14 310 | 395 m |
| Legionowa | 59 m² | 4 | 529 000 zł | 8966 | 426 m |
Mediana podobnych — 10 133 zł/m²; to mieszkanie — 11 500 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 575 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 575 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 575 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9895 zł/m² (4267 transakcji); połowa transakcji między 8583 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9742 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9929 zł/m² z 2190 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 045 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.