Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-APLGEP-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 49 m², piętro 3
ul. Przewóz, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-podgorze-ul-przewoz-3-pokojo) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-przewoz-50m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-przewoz/o) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-przewo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 72 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 878 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 071 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 836 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 96 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Gethome, Gratka, Domiporta, Nieruchomości-online, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica PRZEWÓZ: 83 ofert sprzedaży (mediana 15 865 zł/m²), 83 transakcje w rejestrze (mediana 15 414 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 849 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 071 zł/m², czyli ok. 836 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 3 | 825 000 zł | 16 837 | — |
| Przewóz | 58,5 m² | — | 866 500 zł | 14 802 | 75 m |
| Przewóz | 58 m² | 0 | 857 600 zł | 14 786 | 75 m |
| Przewóz | 48,3 m² | — | 749 000 zł | 15 517 | 75 m |
| Przewóz | 58,4 m² | — | 899 000 zł | 15 394 | 75 m |
| Przewóz | 48,5 m² | — | 764 000 zł | 15 753 | 75 m |
| Przewóz | 58,5 m² | — | 896 500 zł | 15 314 | 75 m |
| Przewóz | 58,5 m² | — | 857 600 zł | 14 662 | 75 m |
| Przewóz | 58 m² | 3 | 896 500 zł | 15 457 | 75 m |
| Przewóz | 48 m² | 3 | 764 000 zł | 15 917 | 75 m |
| Przewóz | 55,8 m² | — | 1 119 000 zł | 20 043 | 75 m |
| Przewóz | 55 m² | 4 | 1 119 000 zł | 20 346 | 75 m |
| Przewóz | 58 m² | 1 | 855 500 zł | 14 750 | 75 m |
| Przewóz | 56 m² | 1 | 895 000 zł | 15 982 | 75 m |
| Przewóz | 58 m² | 3 | 899 000 zł | 15 500 | 75 m |
| ul. Przewóz | 58,5 m² | 1 | 838 000 zł | 14 332 | 187 m |
Mediana podobnych — 16 420 zł/m²; to mieszkanie — 16 837 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Adresowo | dodane | 825 000 zł |
| 4.11.2026 | Gethome | dodane | 825 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 825 000 zł |
| 4.11.2026 | Domiporta | dodane | 825 000 zł |
| 4.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 825 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 825 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 180 zł/m² z 22 809 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 96 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.