Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CSIX9J-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 49 m²
ul. Obroki, os. Witosa, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Dzielnica
- os. Witosa
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-katowice-os-witosa-ul-obroki-3-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% wyższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (6768 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8361 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 410 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 91 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2450 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 6Ulica Obroki: 8 ofert sprzedaży (mediana 7122 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 6593 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 25 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8361 zł/m², czyli ok. 410 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | — | 419 000 zł | 8551 | — |
| Obroki | 53,5 m² | — | 371 000 zł | 6935 | 81 m |
| Obroki | 57,6 m² | — | 364 000 zł | 6319 | 81 m |
| Obroki | 49 m² | 4 | 330 000 zł | 6735 | 354 m |
| ul. Piotra Bardowskiego | 56 m² | — | 775 000 zł | 13 839 | 612 m |
| Piotra Bardowskiego | 56 m² | 5 | 825 000 zł | 14 732 | 675 m |
| ul. Jana Wyplera | 57 m² | — | 349 000 zł | 6123 | 916 m |
| Tysiąclecia | 44 m² | 8 | 415 000 zł | 9432 | 1,1 km |
| Osiedle Tysiąclecia | 58,6 m² | 4 | 429 000 zł | 7321 | 1,1 km |
| Mieszka I | 57 m² | 13 | 454 000 zł | 7965 | 1,1 km |
| al. Bolesława Krzywoustego | 58 m² | — | 595 000 zł | 10 259 | 1,2 km |
| ul. Kolońska 7 | 48,9 m² | 4 | 532 901 zł | 10 900 | 1,2 km |
| Tysiąclecia | 56 m² | 10 | 460 000 zł | 8214 | 1,3 km |
| Gliwicka | 45 m² | 2 | 299 999 zł | 6667 | 1,3 km |
| Tysiąclecia | 49 m² | 3 | 420 000 zł | 8571 | 1,4 km |
| Tysiąclecia | 58 m² | 11 | 479 000 zł | 8259 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 8214 zł/m²; to mieszkanie — 8551 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 1.11.2026 | Adresowo | dodane | 419 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5785 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 91 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.