Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QMLDR_-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 49 m², piętro 7/10
Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 7 z 10
- Rok budowy
- 2013
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-avia-49) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-avia/ob/49) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 116 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 797 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 903 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 779 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.11.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 98 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 903 zł/m², czyli ok. 779 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 7 | 799 000 zł | 16 306 | — |
| Bolesława Orlińskiego | 56 m² | 0 | 970 000 zł | 17 321 | 111 m |
| ul. Bolesława Orlińskiego | 57 m² | — | 899 000 zł | 15 772 | 166 m |
| Orlińskiego | 51 m² | — | 829 960 zł | 16 274 | 306 m |
| ul. Bolesława Orlińskiego | 50 m² | — | 900 000 zł | 18 000 | 306 m |
| Bolesława Orlińskiego | 54 m² | 4 | 904 960 zł | 16 759 | 460 m |
| Bolesława Orlińskiego | 53 m² | 3 | 882 740 zł | 16 656 | 517 m |
| os. Osiedle Avia | 57 m² | — | 960 000 zł | 16 842 | 546 m |
| Bieńczyce | 48 m² | 2 | 689 000 zł | 14 354 | 970 m |
| Bieńczyce | 47 m² | 2 | 580 000 zł | 12 340 | 1 km |
| os. Albertyńskie | 49 m² | — | 699 000 zł | 14 265 | 1,1 km |
| Bieńczyce | 46 m² | 3 | 599 000 zł | 13 022 | 1,1 km |
| Bieńczyce | 53 m² | 4 | 599 000 zł | 11 302 | 1,1 km |
| Bieńczyce | 54 m² | 3 | 559 000 zł | 10 352 | 1,1 km |
| Osiedle Józefa Strusia | 53,6 m² | — | 599 000 zł | 11 184 | 1,1 km |
| os. Strusia | 45,4 m² | — | 550 000 zł | 12 109 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 13 276 zł/m²; to mieszkanie — 16 306 zł/m² (+23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 9.11.2026 | Morizon | dodane | 799 000 zł |
| 9.11.2026 | Gratka | dodane | 799 000 zł |
| 10.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.