Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EHYTUE-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², parter
Rydlówka, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-rydlow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 587 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 298 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 830 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (36 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3430 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 6Ulica RYDLÓWKA: 255 ofert sprzedaży (mediana 21 975 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 17 671 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 469 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 298 zł/m², czyli ok. 830 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 0 | 909 007 zł | 18 938 | — |
| Rydlówka | 53 m² | 0 | 985 125 zł | 18 587 | 0 m |
| Rydlówka | 54 m² | 1 | 1 011 765 zł | 18 736 | 0 m |
| Rydlówka | 53 m² | 0 | 974 292 zł | 18 383 | 0 m |
| Rydlówka | 56 m² | 0 | 1 040 888 zł | 18 587 | 0 m |
| Rydlówka | 53 m² | 0 | 970 060 zł | 18 303 | 0 m |
| Rydlówka | 56 m² | 0 | 1 039 600 zł | 18 564 | 0 m |
| Rydlówka | 48 m² | 0 | 907 885 zł | 18 914 | 0 m |
| Rydlówka | 51 m² | 0 | 935 820 zł | 18 349 | 0 m |
| Rydlówka | 51 m² | 0 | 934 740 zł | 18 328 | 0 m |
| Rydlówka | 53 m² | 0 | 974 841 zł | 18 393 | 0 m |
| Rydlówka | 53 m² | 0 | 958 860 zł | 18 092 | 0 m |
| ul. Rydlówka | 57,3 m² | 1 | 1 051 615 zł | 18 366 | 174 m |
| ul. Rydlówka | 55 m² | — | 1 095 000 zł | 19 909 | 223 m |
| Rzemieślnicza 22-24 | 57,5 m² | — | 1 126 262 zł | 19 604 | 342 m |
| Rzemieślnicza | 57 m² | 2 | 1 064 509 zł | 18 676 | 342 m |
Mediana podobnych — 18 564 zł/m²; to mieszkanie — 18 938 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 909 007 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 909 007 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.