Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MMUDP6-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 47 m², parter
Dziesiąta, Lublin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
- Piętro
- parter z 10
- Rok budowy
- 1972
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dziesiąta
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-dziesiata-47m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-dziesiata/ob/49204)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 142 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9366 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 440 000 zł — oferta jest o 16% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 28 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 36 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9366 zł/m², czyli ok. 440 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | 0 | 370 000 zł | 7872 | — |
| Zbigniewa Herberta | 47,9 m² | — | 399 000 zł | 8335 | 5 m |
| Zbigniewa Herberta | 48 m² | 0 | 369 000 zł | 7688 | 43 m |
| Zbigniewa Herberta | 47 m² | 1 | 399 000 zł | 8489 | 44 m |
| Zbigniewa Herberta | 48 m² | 3 | 379 200 zł | 7900 | 56 m |
| Herberta | 47,9 m² | — | 395 000 zł | 8252 | 63 m |
| ul. Zbigniewa Herberta 9 | 48 m² | 0 | 499 977 zł | 10 416 | 84 m |
| ul. Młodzieżowa | 48 m² | 1 | 480 000 zł | 10 000 | 259 m |
| Dunikowskiego | 49 m² | — | 395 000 zł | 8065 | 495 m |
| Dunikowskiego | 49 m² | — | 398 900 zł | 8144 | 495 m |
| Zemborzycka | 48 m² | 0 | 507 220 zł | 10 567 | 1,1 km |
| Zemborzycka | 49,5 m² | — | 607 858 zł | 12 275 | 1,1 km |
| ul. Spacerowa | 56 m² | — | 450 000 zł | 8036 | 1,1 km |
| ul. Nadrzeczna | 55,1 m² | 1 | 555 000 zł | 10 080 | 1,2 km |
| Dziesiąta | 52 m² | 0 | 440 412 zł | 8470 | 1,2 km |
| Wyścigowa | 45 m² | 0 | 637 000 zł | 14 156 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 9990 zł/m²; to mieszkanie — 7872 zł/m² (−21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 370 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 370 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 582 zł/m² z 2822 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 28 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.