Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LOCKZ2-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 47 m², piętro 2/4
Bieńczyce, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1960
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieńczyce
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bienczyce/ob/46389) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bienczyce-47m2-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 537 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 814 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 555 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.03.2026 (236 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 100 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 814 zł/m², czyli ok. 555 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | 2 | 580 000 zł | 12 340 | — |
| Osiedle Józefa Strusia | 53,6 m² | — | 599 000 zł | 11 184 | 177 m |
| os. Strusia | 45,4 m² | — | 550 000 zł | 12 109 | 177 m |
| Bieńczyce | 46 m² | 3 | 599 000 zł | 13 022 | 216 m |
| Bieńczyce | 54 m² | 3 | 559 000 zł | 10 352 | 242 m |
| Bieńczyce | 53 m² | 4 | 599 000 zł | 11 302 | 286 m |
| Bieńczyce | 48 m² | 2 | 689 000 zł | 14 354 | 299 m |
| Osiedle Na Lotnisku | 52,5 m² | — | 630 000 zł | 12 000 | 310 m |
| Osiedle Na Lotnisku | 51,4 m² | — | 599 000 zł | 11 649 | 310 m |
| Insurekcji Kościuszkowskiej | 39 m² | 9 | 650 000 zł | 16 667 | 438 m |
| Bieńczyce | 51 m² | 7 | 599 000 zł | 11 745 | 441 m |
| Bieńczyce | 55 m² | — | 800 000 zł | 14 546 | 496 m |
| Bieńczyce | 44 m² | 4 | 615 000 zł | 13 977 | 627 m |
| os. Albertyńskie | 49 m² | — | 699 000 zł | 14 265 | 638 m |
| Czyżyny | 50 m² | 4 | 749 000 zł | 14 980 | 667 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 43,7 m² | — | 567 000 zł | 12 984 | 687 m |
Mediana podobnych — 13 698 zł/m²; to mieszkanie — 12 340 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 580 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 580 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 580 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 122 zł/m² z 23 166 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 100 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.