Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MOX9BO-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 46 m², piętro 4/6
Żupnicza, Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 4 z 6
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-z) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 576 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 487 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 666 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.11.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Żupnicza: 241 ofert sprzedaży (mediana 19 085 zł/m²), 63 transakcje w rejestrze (mediana 18 416 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 197 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 487 zł/m², czyli ok. 666 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 4 | 862 592 zł | 18 752 | — |
| Żupnicza | 52 m² | 3 | 926 816 zł | 17 823 | 0 m |
| Żupnicza | 53 m² | 2 | 988 180 zł | 18 645 | 0 m |
| Żupnicza | 51 m² | 2 | 956 742 zł | 18 760 | 0 m |
| Żupnicza | 51 m² | 3 | 942 573 zł | 18 482 | 0 m |
| Żupnicza | 46 m² | 1 | 857 904 zł | 18 650 | 0 m |
| Żupnicza | 52 m² | 2 | 952 603 zł | 18 319 | 0 m |
| Żupnicza | 53 m² | 0 | 976 745 zł | 18 429 | 0 m |
| Żupnicza | 52 m² | 4 | 963 129 zł | 18 522 | 0 m |
| Żupnicza | 54 m² | 2 | 1 005 954 zł | 18 629 | 0 m |
| Żupnicza | 54 m² | 0 | 973 865 zł | 18 035 | 0 m |
| Żupnicza | 51 m² | 1 | 932 311 zł | 18 281 | 0 m |
| Żupnicza | 52 m² | 5 | 937 348 zł | 18 026 | 0 m |
| Żupnicza | 46 m² | 3 | 867 280 zł | 18 854 | 0 m |
| Żupnicza | 54 m² | 0 | 996 840 zł | 18 460 | 0 m |
| Żupnicza | 55 m² | 2 | 1 004 220 zł | 18 259 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 281 zł/m²; to mieszkanie — 18 752 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Gratka | dodane | 862 592 zł |
| 6.11.2026 | Morizon | dodane | 862 592 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 289 zł/m² z 27 296 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.