Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VBKQEH-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 45 m², piętro 3/4
Polesie, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-polesie-45m2-mzn2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie/ob/49671245)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9788 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8058 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 363 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.11.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 96 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8058 zł/m², czyli ok. 363 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 3 | 457 313 zł | 10 163 | — |
| Polesie | 48 m² | 1 | 451 487 zł | 9406 | 0 m |
| Polesie | 48 m² | 1 | 469 078 zł | 9773 | 0 m |
| ul. Stefana Jaracza | 48 m² | — | 415 000 zł | 8646 | 346 m |
| ul. Wschodnia | 47 m² | 0 | 440 000 zł | 9362 | 362 m |
| Rodziny Poznańskich | 53,1 m² | — | 523 200 zł | 9848 | 466 m |
| Śródmieście | 54 m² | 1 | 566 080 zł | 10 483 | 681 m |
| Narutowicza | 53 m² | — | 450 500 zł | 8500 | 761 m |
| Aleja 1 Maja | 47 m² | 2 | 629 000 zł | 13 383 | 830 m |
| 6 Sierpnia | 49 m² | 1 | 459 000 zł | 9367 | 849 m |
| Jana Kilińskiego | 52 m² | 2 | 795 753 zł | 15 303 | 855 m |
| Solna | 53 m² | 1 | 449 000 zł | 8472 | 859 m |
| Próchnika | 47,2 m² | — | 343 000 zł | 7272 | 861 m |
| Legionów | 53 m² | 4 | 375 000 zł | 7076 | 868 m |
| Nowomiejska | 42,7 m² | — | 424 000 zł | 9939 | 896 m |
| ul. Nawrot | 51,7 m² | 2 | 614 635 zł | 11 900 | 933 m |
Mediana podobnych — 10 650 zł/m²; to mieszkanie — 10 163 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 13.11.2026 | Morizon | dodane | 457 313 zł |
| 13.11.2026 | Gratka | dodane | 457 313 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 034 zł/m² z 7944 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 96 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.