Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HC-ZE6-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 43 m², piętro 3/4
Bieńczyce, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieńczyce
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bienczyce-kazimier) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bienczyce-kazim)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 617 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 438 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 535 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.01.2026 (313 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 438 zł/m², czyli ok. 535 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 3 | 570 000 zł | 13 256 | — |
| Bieńczyce | 39 m² | 9 | 650 000 zł | 16 667 | 0 m |
| Bieńczyce | 51 m² | 6 | 998 000 zł | 19 569 | 0 m |
| Fatimska | 51 m² | — | 883 000 zł | 17 331 | 128 m |
| Bieńczyce | 47 m² | 4 | 558 500 zł | 11 883 | 536 m |
| Fatimska | 50 m² | 0 | 883 000 zł | 17 660 | 553 m |
| ul. Osiedle Przy Arce | 46,4 m² | 3 | 620 000 zł | 13 362 | 583 m |
| Osiedle Złotej Jesieni | 43 m² | — | 565 000 zł | 13 140 | 629 m |
| os. Kazimierzowskie | 43 m² | 3 | 589 000 zł | 13 698 | 629 m |
| os. Kazimierzowskie | 43 m² | 2 | 669 000 zł | 15 558 | 629 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 43,7 m² | — | 567 000 zł | 12 984 | 629 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 44 m² | — | 615 000 zł | 13 977 | 629 m |
| Osiedle Kazimierzowskie | 43,6 m² | — | 649 000 zł | 14 899 | 629 m |
| Bieńczyce | 49 m² | 7 | 629 000 zł | 12 837 | 738 m |
| Osiedle Niepodległości | 47 m² | — | 650 000 zł | 13 830 | 850 m |
| Bieńczyce | 51 m² | 7 | 599 000 zł | 11 745 | 885 m |
Mediana podobnych — 13 977 zł/m²; to mieszkanie — 13 256 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 570 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 570 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.